Как квартирный вопрос Тель-Авив испортил

Министр финансов Израиля Моше Кахлон объявил, что первая часть жилищной реформы, направленная на снижение цен на недвижимость, стартует уже завтра. Если, конечно, ее одобрит Кнессет. Министр полон оптимизма и уверен, что реформа выведет с рынка большую часть спекулянтов, пузырь на рынке недвижимости сдуется, а жилье станет доступным для среднего класса. У экспертов же предложенная Кахлоном реформа вызывает скепсис и откровенное недоумение.

Недоступность жилья для среднего класса уже давно стала в Израиле притчей во языцех. Цены на квартиры в Тель-Авиве и пригородах вполне сопоставимы с крупнейшими глобальными финансовыми центрами. Доходы же основной части населения значительно скромнее, чем в США и развитых европейских странах. Главной темой предвыборной кампании Кахлона и его партии «Кулану» на минувших выборах в Кнессет стала как раз жилищная реформа. «Мы позаботимся о среднем классе!» – заявил Кахлон после подведения итогов выборов, когда стало ясно, что «Кулану» набрала необходимое число голосов и будет представлена в Кнессете.

С 2008 года цены на недвижимость в Израиле выросли в среднем на 67%, в Тель-Авиве и других крупных городах этот рост еще значительнее. Для большинства это превращает владение собственным домом или квартирой в несбыточную мечту. План Кахлона состоит в том, чтобы путем повышения налогов снизить популярность сектора недвижимости в качестве объекта инвестиций. Пока израильтяне не платят налоги с покупки первой квартиры или дома, если их стоимость не превышает 1,57 млн шекелей (411 тыс. долларов). Если же квартира или дом стоят дороже, налоговая ставка варьируется в зависимости от цены и составляет от 3,6% до 10%. При покупке второй и последующей недвижимости налоговая ставка составляет от 5% до 10%.

Реформа Кахлона подразумевает, что вторая и последующая недвижимость стоимостью до 4,8 млн шекелей (1,26 млн долларов) будет облагаться налогом в размере не менее 8%, а более дорогая недвижимость – не менее 10%. Налоговая ставка на единственное приобретаемое жилье остается на прежнем уровне. Мало кто сомневается в том, что данная мера приведет только к тому, что потенциальные покупатели станут искать лазейки в законе и будут оформлять недвижимость не на себя, а на родственников, как это произошло в России после повышения налогов на покупку второй и последующих квартир. 

Чтобы сбить последнюю волну роста цен, вызванную как раз внесением этого законопроекта – покупатели стремятся заключить сделки именно сейчас, пока он еще не принят – правящая коалиция решила ввести эту меру раньше первоначально запланированного срока: не с 1 июля а уже с завтрашнего дня. С этой целью партия «Ликуд» обратилась в Кнессет с просьбой провести закон по ускоренной процедуре и принять его сегодня сразу во всех чтениях. По мнению экономического обозревателя Haaretz Нехемии Штрасслера, эта мера способна снизить спрос на жилье, как на объект инвестиций, не более чем на 10%. Председатель Ассоциации строительных подрядчиков Тель-Авива Авнер Леви отмечает, что многие из квартир, приобретаемых в инвестиционных целях, потом сдаются в аренду. Сделав инвестиции в недвижимость менее привлекательными, правительство, по сути, усугубит ситуацию на рынке аренды, в результате чего поднимется арендная плата.

Между тем, Кахлон заявляет, что нашел магическую формулу, способную оздоровить рынок аренды жилья. Он предлагает попросту заморозить арендную плату на определенный срок, возможно, до пяти лет. Причем, речь идет не только о тех квартирах, которые арендуются по договору социального найма у государства, но и о частном секторе. Предложение почти коммунистическое. Его принятие будет означать фактический отказ от рыночных методов регулирования сектора недвижимости и переход на советские рельсы административно-плановой экономики. Такая инициатива, безусловно, не пройдет. Вероятно, именно поэтому она так и не была внесена правительством в Кнессет в рамках законопроекта о реформе жилищной сферы. Не говоря уж о том, что если правительство попытается насильственно ввести какие-то административные ограничения, то главным следствием будет возвращение к теневым схемам, в том числе и занижение стоимости квартир при заключении договоров. Или даже окончательный уход в черный сектор, когда договоры на бумаге вообще перестанут заключаться, и арендодатель с квартиросъемщиком будут договариваться неофициально, как это в массе своей делается в России.

Для увеличения предложения на рынке жилья, не прибегая к росту объемов строительства, Кахлон намерен ужесточить санкции против лиц, использующих жилые помещения под частные офисы или медицинские кабинеты. Городские власти обычно охотно идут навстречу частным предпринимателям, желающим открыть в квартире стоматологический кабинет, парикмахерскую или нотариальную контору: ставки налога, взымаемые муниципальными властями, при таком перепрофилировании заметно возрастают. Поэтому прежние попытки бороться с этим явлением потерпели неудачу: в настоящее время около 100 тыс. квартир в Израиле используются не по прямому назначению. Кроме того, министр финансов полагает, что для ускорения темпов жилищного строительства в Израиль необходимо завезти 20 тыс. строительных рабочих из Китая.

За последние пять лет на посту министра финансов Израиля сменилось пять человек, и от каждого из них ожидали чуда – падения цен на недвижимость. Однако любому трезвомыслящему экономисту должно быть понятно, что падение цен на жилье возможно лишь в случае широкомасштабного экономического кризиса. И вряд кто-то всерьез его желает. Еще одна причина, которая не позволит ценам на недвижимость упасть – репатриация, темпы которой в последние годы заметно возросли. И большинство репатриантов предпочитает приобретать и арендовать недвижимость в крупных городах и центре страны, где цены значительно выше.

При этом в Израиле ежегодно продается всего лишь 40 тыс. новых квартир. Но на самое эффективное решение проблемы – расконсервировать многочисленные закрытые для строительства районы и тем самым резко нарастить темпы жилищного строительства и предложение на рынке недвижимости – власти пока решиться не могут. Возникает подозрение, что премьер-министр Биньямин Нетаньяху, как признанный виртуоз политической интриги, отдал Кахлону самый неблагодарный фронт работ, надеясь, что тот на этом участке провалится и не сможет в перспективе составить конкуренцию самому Биби.